漳州古雷港经济开发区管理委员会于2024年11月22日印发了《古雷开发区工程建设项目租赁土地办理工程手续暂行办法》的通知(古政规〔2024〕4号)，以下简称“通知”），现对文件主要内容解读如下：

一、出台背景

依照惯例，承租人不能利用租赁的土地办工程审批手续，只能是“谁的地办给谁”，导致很多项目无法落地。同时还存在部分出租人因为安全责任风险，不同意把工程手续办理到自己名下的情况，导致宁愿土地闲置。而利用租赁土地办理项目手续，能化解闲置土地和拿地难的矛盾，推进项目快落地、早达效，很多企业对此有迫切需求。面对市场主体用地需求和地方政府盘活闲置低效用地诉求，围绕解决项目建设中土地使用权人和投资人不一致导致无法办理工程手续的难题，古雷开发区在学习先进地区有关经验做法后，结合本区实际，研究出台暂行办法，切实降低企业成本，助力项目招引落地。

二、出台依据

（一）法律法规依据。根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等法律法规。《中华人民共和国民法典》第三百二十三条：用益物权有四种，第一，土地承包经营权；第二，建设用地使用权；第三，宅基地使用权；第四，地役权。第三百二十四条：国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，组织、个人依法可以占有、使用和收益。第三百二十六条：用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。《中华人民共和国建筑法》第八条：申请领取施工许可证，应当具备下列条件：已经办理该建筑工程用地批准手续。法律条文是“使用土地的有关证明文件”、“用地批准手续”。经过研究并咨询法律专家，法律条文没有明确指出用地批准手续是土地证，那就不仅限于土地证。

（二）政策依据。《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《福建省人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知》（闽政办〔2020〕49号），都鼓励二级市场的土地出租。《国有建设用地使用权出让合同》第四章第二十一条：领取国有土地证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。《福建省发展和改革委员会 福建工业和信息化厅 福建省商务厅 福建省财政厅关于印发鼓励企业入园进区若干措施的通知》（闽发改规〔2023〕5号），提出支持工业企业选择弹性年期出让、长期租赁、租让结合、先租后让等方式供应工业用地。《福建省自然资源厅关于加强用地用海保障支持“三新”经济发展的通知》（闽自然资发〔2022〕64号），提出支持“三新”项目通过长期租赁、先租后让、租让结合等方式灵活供地，其中以长期租赁方式供地的，租期最长不超过20年。

三、主要内容

《暂行办法》共五章二十二条，明确了办理范围，即租赁我区行政区域范围内已取得不动产权证书的国有建设用地使用权的工业项目，承租人实现以自己名义办理规划、消防、人防、施工、环评、验收等手续，保障承租人权益。明确了土地租赁合同作为办理规划、施工许可等手续使用土地的有效证明文件，规范了土地租赁合同的主要内容，明确了出租人和承租人的权利义务，降低了企业合同履约风险。明确了办理要件，承租人申请办理工程建设项目手续时，需提交使用土地的立项文件、不动产权证书、租赁土地合同、投资协议等材料，作为土地权属的证明材料申请办理相关手续，行政审批部门核发以承租人为建设单位的相关审批结果。明确了本暂行办法有效期为2年。

解读机构∶漳州古雷港经济开发区管委会行政审批局

解读人：林丽斌

联系电话∶0596-3892563