各乡镇人民政府，区直有关单位：

《古雷开发区农村集体建设用地使用权入股（联营）用地审批办法（试行）》已经2025年第15次主任办公会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

漳州古雷港经济开发区办公室

2025年10月10日

(此件主动公开）

古雷开发区农村集体建设用地使用权入股（联营）用地审批办法（试行）

第一章  总则

第一条 为加强农村集体建设用地管理，规范农村集体经济组织使用农村集体建设用地兴办企业行为，有效保障乡村振兴等项目用地合理需求和农村集体建设用地所有者及使用者的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，助推乡村振兴，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》等法律法规，以及《自然资源部 国家发展改革委 农业农村部关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》（自然资发〔2021〕16号）、《福建省自然资源厅 福建省发展和改革委员会 福建省农业农村厅关于印发<保障和规范农村一二三产业融合发展用地实施细则的通知>》（闽自然资发〔2022〕58号）等文件精神，结合古雷开发区实际，制定本办法。

第二条 坚持保护耕地、保护生态和土地节约集约利用原则，尽量不占或少占耕地，严禁占用永久基本农田和生态保护红线。如确需占用耕地的，必须符合耕地占用要求，严格审批，并落实好耕地占补平衡。

 第二章  适用范围

第三条 古雷开发区管辖范围内城镇开发边界以外乡村地区的农村集体经济组织，与其他单位、个人共同举办企业，需要以农村集体建设用地使用权作价入股，或者以农村集体建设用地使用权作为联营投资的，适用本办法。

第四条 用地准入适用范围

适用于农村休闲观光旅游、农产品加工、仓储物流、工业、商业、养老服务设施、一二三产业融合发展、保障性租赁住房、采矿配套等乡村建设项目，以入股（联营）方式使用农村集体建设用地。

 第三章  申请条件

第五条 申请条件

申请用于入股（联营）的农村集体建设用地应满足以下条件：

1.符合国土空间规划、用途管制及相关规划、产业政策和生态环境保护等要求；

2.农村集体土地所有权依法登记，产权明晰、无权属争议；

3.涉及占用农用地及未利用地的，需依法办理土地转用审批手续。办理用地审批手续前，由农村集体经济组织依法收回土地承包经营权；

4.土地及地上附着物补偿到位，或经所有权人书面同意随土地一同入股（联营）流转。随土地一同入股（联营）流转的地上附着物需产权明晰，并依法登记；

5.具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件；

6.未被司法机关、行政机关限制土地权利；

7.按照农村集体经济组织章程规定落实民主决策并进行公示；

8.法律法规规定的其他条件。

第六条 用地准入负面清单

有下列情形之一，不属于农村集体建设用地入股（联营）方式适用范畴：

1.占用永久基本农田、生态保护红线的；

2.占用一级保护林地、国家级一级生态公益林的；

3.破坏自然风貌、污染生态环境的；

4.用于商品住宅、别墅、酒店、公寓等房地产开发和变相发展房地产的；

5.法律、法规、规章规定的其他禁止情形。

第七条 用地标准

1.用地规模。申请使用农村集体建设用地入股（联营）的项目，要坚持节约集约用地原则，用地规模应当符合土地使用标准或者行业专业技术设计规范、建设规范等规定。超过用地标准的，需开展节地评价和论证。

2.建筑风貌。使用农村集体建设用地建设的房屋立面色彩和风貌应符合人居环境整治和村庄建设风貌管控要求。

第八条 用地年限

农村集体建设用地入股（联营）使用期限，参照同类用途的国有建设用地年限执行，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。

第九条 申请主体

使用农村集体建设用地与其他单位、个人以土地使用权入股（联营）等形式共同举办企业的，由本级农村集体经济组织按照规划申请办理农村集体建设用地使用权审批手续，然后由入股（联营）企业申请办理不动产登记。

 第四章  申请流程

第十条 申请材料

农村集体经济组织申请办理农村集体建设用地入股（联营）审批手续时，应提供以下材料：

1.农村集体建设用地使用权入股（联营）申请书；

2.农村集体土地所有权证或者其他权属证明；

3.农村集体经济组织登记证、法定代表人身份证；

4.农村集体经济组织成员（代表）大会同意使用集体建设用地入股（联营）的决议及决议公示相关材料；

5.农村集体建设用地使用权入股（联营）方案；

6.土地勘测定界图（2000国家大地坐标系）；

7.乡镇人民政府关于同意用地和入股（联营）方案的意见；

8.具有法律效力的土地资产评估报告；

9.项目核准或者备案文件、规划条件通知书、环保部门意见等；

10.涉及占用农用地的，提供农用地转用批准文件。其中涉及占用林地的，提供林业部门意见；

11.涉及使用存量农村集体建设用地的，提供宅基地退出协议或者农村集体建设用地使用权收回协议；

12.涉及补偿的，提供土地及地上建筑物、附着物补偿协议及补偿到位证明；

13.其他相关材料。

第十一条 农村集体经济组织申请办理农村集体建设用地入股（联营）审批手续，应按照以下流程办理：

1.前期准备。农村集体经济组织与其他单位、个人达成初步的合作意向。农村集体经济组织应事先向区自然资源、经发、生态环境等部门和乡镇，查询了解项目选址地块的土地利用现状、规划用途、产业准入和环境准入要求等内容。涉及农用地的，应先完成农用地转用审批手续。土地报批所需的解除土地承包经营权补偿费、地上附着物补偿费、新增建设用地有偿使用费、补充耕地指标有偿调剂费、耕地占用税，以及林地报批费等相关税费，由农村集体经济组织或使用入股（联营）土地的其他单位、个人负责缴纳。开展农村集体建设用地使用权价格评估，按土地估价报告备案规定进行备案，并取得报告备案号。

2.项目初审。农村集体经济组织向乡镇人民政府提出申请，由乡镇人民政府对拟使用宗地的四至范围、使用现状、权属情况、建设用途等进行初审，出具同意用地意见后转报区自然资源部门。区自然资源部门依据国土空间规划出具项目选址意见，明确项目选址、用地红线、面积，以及规划用途和开发建设强度等规划条件；区经发、生态环境等有关部门一并提出产业准入和生态环境保护等要求。

3.注册公司。农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应严格执行《福建省农村产权流转交易管理办法（试行）》《中共漳州市纪律检查委员会 漳州市监察委员会 漳州市农业农村局关于进一步规范农村集体资产资源交易的指导意见》等有关规定和要求，按集体建设用地使用权评估价格与入股（联营）资格竞得人确定股权占比，再向区市场监督管理部门申请办理工商登记注册。利润分红方式可在公司章程中另行约定。

4.编制方案。农村集体经济组织与入股（联营）资格竞得人应当依据规划条件、产业准入要求和环境保护要求等，组织编制农村集体建设用地使用权入股（联营）方案。方案内容应包括宗地界址、面积、现状用途、规划条件、初步设计、总平面设计、建设用途、建设时间、使用年限、入股（联营）方式、股权分红（联营费用）支付方式、产业准入和生态环境保护要求，提前收回的条件、补偿方式，土地使用权届满续期或企业发生撤销、迁移、破产、被兼并及不按照批准的用途使用土地时地上建筑物、构筑物等附着物的处理方式，农村集体建设用地使用权出租、抵押和转让等方面的限制和要求，违约责任、解决争议的方法，以及共同举办企业的基本情况（含名称、经营范围、注册资本、企业类型、法人代表）等内容。方案中的上述要求应当在拟定的入股（联营）合同中约定为双方应遵守的权利义务条款。村级入股（联营）价值不得低于相应同类用途土地级别的基准地价。双方可协议通过制定“优先股”“保底收益+按股分红”等收益分配方式保障农村集体经济组织利益。

5.集体决策。方案编制完成后，需召开农村集体经济组织成员（代表）大会，并经全体成员（代表）三分之二以上同意通过入股（联营）方案；通过后，在农村集体经济组织公示栏进行公示，公示时间不少于5个工作日。

6.用地申请。农村集体经济组织应将农村集体建设用地使用权入股（联营）方案报所在乡镇人民政府初审。乡镇人民政府对入股（联营）方案中的资产定价、收益分配、补偿方案、违约责任等内容进行初审，出具同意集体建设用地使用权入股（联营）方案的意见并转报区自然资源部门。

7.政府批准。区自然资源部门会同区经发、建设、农林水、社发、市场监管、生态环境、财政（审计）等相关主管部门按照职能分工，对项目土地权属、用途、面积、规划条件、初步设计、总平面设计、使用年限、土地价格、投资强度、产业准入、建设标准、环境保护、收益分配等内容进行审核，审核通过后报区管委会。

8.签订合同和监管协议。农村集体建设用地使用权入股（联营）方案经区管委会批准后，农村集体经济组织与共同举办的企业签订《农村集体建设用地使用权入股（联营）合同》，并与乡镇人民政府签订《农村集体建设用地使用权入股（联营）监管协议》，合同和监管协议报区自然资源部门备案。合同内容包括土地位置界址、面积、用途、规划条件、交地时间、开竣工时间、使用年限、入股（联营）方式、股权分红（联营费用）支付方式、产业准入要求、生态环境保护要求，提前收回的条件、补偿方案，土地使用权届满续期或企业发生撤销、迁移、破产、被兼并及不按照批准的用途使用土地时地上建筑物、构筑物等附着物的处理方式，农村集体建设用地使用权出租、抵押和转让方面的限制和要求，以及违约责任和解决争议的办法等法律法规要求的相关内容。合同和监管协议（参考文本）由区自然资源和市场监管部门另行制定。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效。

9.不动产登记。入股（联营）企业应按照国家规定缴纳相关税费后，持不动产登记申请表、申请人身份证明材料、用地批准文件、权籍调查成果、入股（联营）合同、费用缴纳证明等材料，向不动产登记部门申请办理农村集体建设用地使用权登记，经审核符合条件的，予以登记并发放不动产权证书，备注“农村集体建设用地使用权入股（联营）”。办理用地确权登记前，由农村集体经济组织依法收回土地承包经营权。

 第五章  开发建设

第十二条 按照入股（联营）合同约定，入股（联营）企业根据建设项目施工管理有关要求办理规划、开工、监理等有关施工手续，完工后进行工程验收和不动产登记。

 第六章  土地收回

第十三条 依法批准的入股（联营）农村集体建设用地，在使用土地合同期满前，原则上不得收回。

第十四条 土地收回的若干情形如下：

1.因乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回农村集体建设用地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。

2.入股（联营）企业发生撤销、迁移、破产、被兼并或者不按照批准的用途使用土地等情形的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回农村集体建设用地使用权。地上建筑物及附着物的处理，有约定的按约定进行处置，未约定的归农村集体经济组织所有。

3.入股（联营）的土地闲置满两年的，由区自然资源部门报经区管委会批准后，向入股（联营）企业下达撤销农村集体建设用地使用权批准决定，土地使用权人不得再使用该宗农村集体建设用地，该宗农村集体建设用地退回农村集体经济组织。

4.农村集体建设用地使用期限届满后，农村集体经济组织原则上应当收回农村集体建设用地使用权。地上建筑物及附着物的处理，有约定的按约定进行处置，未约定的归农村集体经济组织所有，法律法规另有规定的，从其规定。

第十五条 农村集体经济组织收回农村集体建设用地使用权后，应依程序申请注销入股（联营）企业的农村集体建设用地使用权登记。

 第七章  监督管理

第十六条 入股（联营）使用土地的单位或个人，应按照法律、法规有关规定和《农村集体建设用地使用权入股（联营）合同》有关条款确定的相关要求及规划条件进行开发利用，未经批准不得擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件。违法使用土地的，应按照合同和监管协议约定承担违约责任。

第十七条 建成投产运营后，因国土空间规划调整等原因确需改变土地用途、变更容积率等规划条件的，入股（联营）企业应按程序报区管委会审批。

第十八条 乡镇人民政府具体负责本行政区域的农村集体建设用地利用管理工作，并按照监管协议约定的监管事项做好监督监管，充分保障农村集体经济组织和用地单位的合法权益。

第十九条 农村集体经济组织作为农村集体资产所有者，应加强农村集体资产管理，严禁以任何形式将农村集体资产转化为私有资产，防止农村集体资产流失。农村集体建设用地使用权入股（联营）的分红收益纳入农村集体资产统一管理。

第二十条 在入股（联营）农村集体建设用地上建设的地面物需要流转的，需按原程序进行报批，并签订流转合同，连同建设用地使用权一并流转。

第二十一条 在入股（联营）农村集体建设用地上建设的地面物确需抵押的，需经村集体研究同意后连同建设用地使用权一并抵押。

第二十二条 区自然资源、经发、生态环境、建设等部门按照职能分工，对开发利用、投资强度、准入产业类别、环境保护、建设标准和竣工验收等实施监管。

 第八章  责任追究

第二十三条 入股（联营）企业擅自改变合同约定用途及容积率等规划条件，违法使用土地的，将由乡镇人民政府或执法部门依法依规进行查处，并按照合同约定承担违约责任。

第二十四条 入股（联营）企业未按照合同约定动工开发，造成闲置土地的，将依法依规予以处置。

第二十五条 入股（联营）企业要严格按照行业准入要求、生态环境保护要求、安全生产规定生产建设，否则追究相关法律责任。

第二十六条 任何单位和个人在农村集体建设用地使用权审批管理过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用农村集体建设用地收益的，依法依规追究责任，构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

 第九章  附则

第二十七条 综合考虑政府投入的基础设施和公共服务设施对农村集体建设用地价格的贡献和影响,为建立兼顾国家、集体和个人的土地增值收益分配机制,借鉴集体建设用地入市试点地区的相关规定和做法，区管委会按村集体分红收益区分不同用途按比例收取土地增值收益调节金。工矿仓储用地和其他类型用地按20%比例缴纳，商服用地按50%比例缴纳。调节金征收主体为区管委会，由财政部门会同自然资源部门负责组织征收，具体缴库办法按照省级财政部门非税收入收缴管理有关规定另行制定。

第二十八条 以入股（联营）方式使用的农村集体建设用地使用权，在集体经营性建设用地入市政策出台后，如用地企业提出申请，按入市政策要求办理土地供应手续，补交土地出让价款。

第二十九条 因历史原因未办理相关用地手续且现状已使用农村集体建设用地兴办企业的，可参照本办法依法依规补办相关用地手续，经区管委会批准后继续使用。

第三十条 农村集体经济组织使用农村集体建设用地兴办企业，乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用农村集体建设用地的，审批程序可参照本办法执行。

第三十一条 本办法由区自然资源部门负责解释，自印发之日起实施，有效期2年，施行过程中如遇法律、法规、规章及上级政策另有规定的，从其规定。